Le bail commercial
Par définition, le bail commercial est un contrat de location pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. Il lie le propriétaire d’un local à un locataire, en assurant une protection des parties, notamment par le plafonnement du loyer ou encore sur le droit de renouvellement au bail. Zoom sur les spécificités de ce type de contrat.
Les bases du contrat pour les parties
Il est fortement conseillé d’établir le contrat de bail commercial par écrit, en faisant mention des risques naturels et technologiques, ainsi que la répartition des charges, impôts, redevances et taxes entre le bailleur et le locataire.A noter qu’il est possible de conclure un bail « tous commerces » afin d’exercer n’importe quelle activité. Il est conclu pour 9 ans minimum (excepté pour les locations saisonnières ou baux dérogatoires), mails il est également appelé le bail 3/6/9 car le locataire peut le résilier à la fin de chaque période de 3 ans (sauf clause contraire pour les baux de plus de 9 ans, de locaux monovalents, de locaux de stockage, de locaux à usage exclusif de bureaux). Le propriétaire quant à lui ne peut résilier le bail avant son terme.
Le local doit être enregistré administrativement à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale, le locataire doit être quant à lui inscrit au registre des commerces et des sociétés (s’il est commerçant ou industriel) ou au répertoire des métiers (pour les artisans). Après la signature du bail, l’état des lieux est établi lors de la prise de possession, ainsi que lors de la restitution. Il est à réaliser entre les parties de manière contradictoire, ou par un huissier mandaté pour l’occasion.
Tout savoir sur les loyers du bail commercial
Le montant du loyer initial est fixé librement par les parties. Si le local était vacant, une clause peut prévoir une location avec droit d'entrée, appelé aussi pas de porte. Si tel est le cas, sa nature doit être précisée dans le bail commercial, il peut être s’agir d’un supplément de loyer (le locataire peut alors le déduire de ses bénéfices) ou considéré comme une indemnité (pas de déduction ou d’amortissement possible).
Le bail peut aussi prévoir le versement d’une somme par le locataire comme garantie de bonne exécution du bail. Cette somme, sans TVA applicable, est ensuite remboursée à la fin du bail. Pour les loyers payables d’avance, à échoir, le montant du dépôt de garantie est généralement équivalent à un trimestre de loyer. Pour les loyers à terme échu, le montant s’élève à 2 trimestres de loyer. Dans ces deux cas, si le montant est supérieur à ceux indiqués précédemment, le dépôt de garantie doit alors produire des intérêts aux taux pratiqués par la Banque de France au profit du locataire.